Donar vivienda a un hijo con más de 65 años | IRPF y notaría 2026
La campaña de la Renta vuelve a poner sobre la mesa una duda que afecta a muchas familias: si unos padres quieren ayudar a un hijo con una vivienda, ¿es mejor esperar a la herencia o hacer una donación en vida?
En 2026 esta pregunta tiene todavía más fuerza por dos motivos. El primero es evidente: el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes problemas familiares en España. El segundo es fiscal: muchas personas mayores desconocen que, en determinados casos, donar su vivienda habitual puede no generar tributación en IRPF por la ganancia patrimonial.
Aquí conviene hacer una precisión clave. Que una donación pueda ser ventajosa para una persona mayor de 65 años no significa que siempre sea la mejor opción. Tampoco significa que la operación salga “gratis”. Significa algo mucho más útil: que hay casos en los que una decisión bien planificada evita errores, retrasos y sobrecostes.
Por qué este tema importa ahora
Cada campaña de Renta reactiva miles de búsquedas relacionadas con vivienda, donaciones y fiscalidad familiar. Y no es casualidad. Muchas familias se plantean ahora operaciones que afectan al patrimonio: donar un piso, adelantar parte de una herencia, ayudar a un hijo a establecerse o reorganizar el patrimonio antes de que surja una urgencia.
La duda suele formularse de forma muy simple: “Si dono mi piso a mi hijo, ¿tengo que pagar a Hacienda?”
La respuesta real es más técnica, pero también más interesante: depende del tipo de inmueble, de si es vivienda habitual, de la edad del donante, de la comunidad autónoma y del resto de impuestos que entren en juego.
¿Puede una persona mayor de 65 años donar su vivienda habitual sin pagar IRPF?
Sí, puede ocurrir.
Cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta en IRPF. Este punto suele sorprender, porque muchos contribuyentes asocian la exención solo a la venta, cuando la clave real está en la transmisión de la vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales aplicables.
Esto no significa que toda vivienda quede automáticamente cubierta. La primera pregunta importante es si el inmueble donado era realmente la vivienda habitual del donante. La segunda es si la situación personal encaja bien en el supuesto legal.
Qué significa vivienda habitual
No basta con llamar “mi casa” a un inmueble para que tenga ese tratamiento fiscal. A efectos tributarios, la vivienda habitual exige cumplir determinados requisitos, y uno de los más relevantes es el de residencia continuada durante el plazo legal exigido, salvo excepciones específicas.
Por eso, antes de preparar una donación, conviene revisar con calma si el inmueble encaja de verdad en ese concepto. Una segunda residencia, un piso alquilado o una vivienda que dejó de usarse hace tiempo pueden cambiar por completo el análisis.
Qué significa tener más de 65 años
La edad del donante es otro elemento central. En este tipo de operaciones, la ventaja fiscal en IRPF gira precisamente alrededor de esa situación personal. Pero, de nuevo, no conviene simplificar demasiado: la operación debe revisarse en su conjunto, porque una exención en un impuesto no borra los demás costes ni sustituye el análisis civil y familiar.
Qué impuestos pueden aparecer en una donación de vivienda
Aquí está una de las grandes confusiones.
Que el donante pueda no tributar por la ganancia en IRPF no significa que no existan otros impuestos. En una donación de vivienda pueden intervenir, según el caso, varias piezas distintas.
IRPF del donante
Es el punto que más tráfico atrae ahora mismo. Si la transmisión encaja en la exención aplicable a mayores de 65 años respecto de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial no tributa en IRPF.
Pero esta ventaja debe leerse con precisión. No se extiende automáticamente a cualquier inmueble ni sustituye el análisis documental previo.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del hijo
El hijo o descendiente que recibe la vivienda debe revisar la tributación por donación en su comunidad autónoma. Aquí el territorio importa muchísimo. No es lo mismo una operación en Cataluña que en otras comunidades, y las reducciones o bonificaciones pueden cambiar el coste final de forma muy significativa.
En Cataluña, además, existen reducciones específicas en determinados supuestos de donación de vivienda o de dinero destinado a primera vivienda, con requisitos concretos que conviene cumplir desde el minuto uno.
Plusvalía municipal
También puede entrar en juego el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal, si el inmueble es urbano.
Es otro de los puntos que más se olvidan cuando una familia hace números demasiado deprisa. Se piensa en Hacienda estatal, se mira la donación autonómica y se olvida el impuesto municipal.
Qué papel tiene la notaría en esta operación
La donación de un inmueble no se improvisa. Requiere escritura pública y una revisión seria de la documentación, de la titularidad, de las cargas, del encaje familiar y del impacto fiscal.
Y aquí aparece uno de los grandes valores reales de la notaría: convertir una idea familiar aparentemente sencilla en una operación jurídicamente bien cerrada.
Antes de firmar, conviene revisar al menos estas cuestiones:
- quién dona y quién recibe,
- si la vivienda está libre de cargas o tiene hipoteca pendiente,
- si es realmente la vivienda habitual del donante,
- qué coste fiscal total puede tener la operación,
- si interesa reservar usufructo,
- y si la donación puede afectar al equilibrio entre herederos.
Una donación mal planteada puede generar conflictos entre hermanos, problemas de colación futura, errores fiscales o una sensación falsa de ahorro que luego desaparece al revisar todos los impuestos.
Errores frecuentes que pueden salir caros
El primer error es pensar solo en el IRPF y olvidar el resto.
El segundo es donar sin revisar si la vivienda cumple de verdad los requisitos de habitualidad.
El tercero es firmar con prisa por una razón emocional —por ejemplo, ayudar al hijo “cuanto antes”— sin estudiar si la operación encaja mejor como donación de dinero, donación de inmueble, venta, préstamo familiar o planificación sucesoria más amplia.
El cuarto es no anticipar el efecto familiar. Cuando hay varios hijos, la donación rara vez debe analizarse solo como un gesto económico. También tiene una dimensión sucesoria y relacional.
¿Conviene donar en vida o esperar a la herencia?
No existe una respuesta única.
En algunas familias, donar en vida tiene mucho sentido: permite ayudar cuando la necesidad es real, ordenar el patrimonio con tiempo y evitar bloqueos futuros. En otras, precipitar una donación puede generar más problemas de los que resuelve.
La pregunta correcta no es solo “cuánto se paga”, sino “qué queremos conseguir y cuál es la forma más segura de hacerlo”. A veces la mejor decisión será donar. A veces será hacer testamento y esperar. Y a veces la fórmula adecuada será una combinación distinta.
Conclusión
Donar la vivienda habitual a un hijo cuando el donante tiene más de 65 años puede ser una operación muy interesante desde el punto de vista fiscal, pero solo si se estudia bien.
La exención en IRPF puede cambiar por completo el escenario, pero no elimina el resto de variables: donaciones, plusvalía municipal, cargas, equilibrio entre herederos y estrategia patrimonial familiar.
Cuando una familia va a mover una vivienda, no debería tomar la decisión solo por una frase escuchada a medias. Debería revisarla bien antes de firmar.
¿Estás pensando en donar una vivienda a un hijo o en reorganizar tu patrimonio familiar? Antes de firmar, revisa bien el impacto civil, fiscal y sucesorio de la operación. En la notaría podemos ayudarte a preparar la escritura y a entender qué opción encaja mejor en tu caso.