Donar dinero a un hijo para comprar vivienda en Cataluña: la oportunidad que muchas familias no quieren perder
Acceder a la primera vivienda es cada vez más difícil. Por eso muchas familias están optando por ayudar a sus hijos antes de que lleguen la compraventa, la hipoteca o las arras. No es una impresión: en 2024 las donaciones autorizadas ante notario en España alcanzaron 199.448 actos, un 15% más que en 2023, y Cataluña fue una de las comunidades con más actividad, con 18.808 donaciones.
En este contexto, la donación de dinero de padres a hijos para comprar primera vivienda en Cataluña en 2026 es una de las operaciones con más interés práctico. Puede encajar muy bien fiscalmente, pero solo si se hace con orden. Porque aquí el problema no suele ser “si se puede donar”, sino cómo hacerlo sin perder la reducción fiscal por un error de plazo o de forma.
¿Se puede hacer en 2026 con ventaja fiscal? Sí, pero no vale hacerlo de cualquier manera
Sí. En Cataluña, la donación de dinero destinada a que un descendiente compre su primera vivienda habitual puede aplicar una reducción del 95% sobre el importe donado, con un máximo general de 60.000 euros y un límite de 120.000 euros si la persona donataria tiene una discapacidad igual o superior al 65%. Además, para las donaciones de dinero, desde el 27 de junio de 2025 el plazo para comprar pasó de 3 a 6 meses.
La idea clave es esta: no basta con que los padres den dinero al hijo. Para que la operación encaje bien hay que cumplir requisitos concretos de edad, renta, escritura pública, destino del dinero y plazos. Si uno falla, el ahorro previsto puede desaparecer.
Requisitos para aplicar la reducción del 95% en Cataluña
1. El hijo o hija no puede tener más de 36 años
La persona que recibe la donación no puede tener más de 36 años, salvo que tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 65%.
2. Hay un límite de renta
La suma de la base imponible general y del ahorro de la última declaración de IRPF, descontando el mínimo personal y familiar, no puede superar los 36.000 euros. Y aquí hay un matiz importante: la “última declaración” no siempre es la última presentada cronológicamente, sino la que ya podía haberse presentado antes de la fecha de la donación.
3. La donación debe ir a escritura pública
La donación tiene que formalizarse en escritura pública, y en esa escritura debe constar de forma expresa que el dinero se destina a la adquisición de la primera vivienda habitual del hijo o hija. En donaciones de dinero, además, la escritura debe otorgarse en el plazo de un mes desde la entrega del dinero.
4. La compra debe cerrarse dentro del plazo
En el caso de donaciones dinerarias, la vivienda debe comprarse dentro de los 6 meses siguientes a la donación. Si hubo varias donaciones, el plazo cuenta desde la primera. Antes del 27 de junio de 2025 este límite era de 3 meses; ahora es más amplio, pero sigue siendo un plazo corto si se improvisa.
5. Debe ser la primera vivienda habitual
No sirve cualquier compra. La vivienda debe constituir la primera vivienda habitual de la persona donataria. Además, para que tenga el carácter de vivienda habitual debe habitarse de forma efectiva y permanente en el plazo de 12 meses desde la adquisición, y mantenerse como residencia durante 3 años, salvo causas justificadas de cambio de vivienda.
6. Hay que adquirir pleno dominio
La reducción está pensada para la adquisición en plena propiedad. No es la misma situación comprar solo el usufructo o solo la nuda propiedad.
Cuánto se puede ahorrar: límites reales de la reducción
Aquí conviene bajar a tierra una idea que suele confundirse. La reducción es del 95%, sí, pero eso no significa que puedas reducir siempre el 95% de cualquier importe sin límite. En Cataluña el tope general de reducción para esta operación es de 60.000 euros. Eso significa que, aunque los padres donen más dinero, la reducción no seguirá creciendo indefinidamente. Si la persona donataria tiene una discapacidad igual o superior al 65%, el límite sube a 120.000 euros.
Otro punto importante: esos límites se aplican tanto si hay una única donación como si hay donaciones sucesivas o simultáneas, incluso aunque procedan de distintos ascendientes. Traducido: no es un límite por padre y no es un límite por transferencia. Es un límite conjunto a efectos de esta reducción.
Ejemplos numéricos claros
Ejemplo 1: donación de 40.000 euros
Madre dona 40.000 € a su hija de 27 años, en escritura pública, indicando que el dinero se destina a la compra de su primera vivienda habitual. La hija cumple el requisito de renta y compra la vivienda 15 días después.
En el ejemplo oficial de la Agencia Tributaria de Cataluña, la reducción aplicable es de 38.000 € (el 95% de 40.000 €). La base liquidable queda en 2.000 € y la cuota íntegra resultante, aplicando la tarifa reducida del caso, es de 100 €.
Ejemplo 2: donación de 90.000 euros
Si en ese mismo supuesto la donación fuera de 90.000 €, la reducción ya no sería de 85.500 €, porque entra en juego el tope. La reducción máxima sería de 60.000 €. La base liquidable quedaría en 30.000 € y la cuota íntegra del ejemplo oficial sería de 1.500 €.
Ejemplo 3: dos padres ayudan a la vez
Si padre y madre ayudan a su hijo para la misma compra, no hay que mirar cada entrega por separado como si cada una tuviera su propio tope autónomo. La normativa catalana acumula, a estos efectos, las donaciones sucesivas o simultáneas, incluso si proceden de distintos ascendientes. Por eso conviene diseñar bien la operación antes de mover el dinero.
Errores frecuentes que hacen perder el beneficio fiscal
El primero es muy típico: hacer la transferencia y dejar la escritura para más adelante. Si en la donación dineraria la escritura pública no se otorga dentro del mes siguiente a la entrega del dinero, ya estás entrando en una zona de riesgo fiscal que puede hacer caer el beneficio previsto.
El segundo error es comprar tarde. Se ha ampliado el plazo a 6 meses, pero sigue siendo un plazo legal, no orientativo. Si la compra no entra dentro de ese periodo, la reducción puede perderse.
El tercero es pensar que cualquier fórmula vale igual. No siempre. Por ejemplo, la condonación en escritura pública de un préstamo familiar puede asimilarse a la donación a estos efectos, pero solo si la deuda se perdona antes de formalizar la compra y el dinero se ha destinado realmente a ella. Si primero se compra y después se perdona el préstamo, el encaje ya no es el mismo.
El cuarto error es olvidar que estamos hablando de primera vivienda habitual y de plena propiedad. Comprar solo la nuda propiedad, no entrar a vivir en plazo o dejar de cumplir el mantenimiento sin causa justificada puede obligar a presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Checklist antes de firmar la donación
Antes de mover el dinero, conviene revisar esto:
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Comprobar la edad del hijo o hija y si entra en el requisito legal.
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Revisar la última declaración de IRPF para ver si, descontado el mínimo personal y familiar, no supera los 36.000 €.
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Preparar la escritura pública de donación indicando de forma expresa que el dinero va destinado a la compra de la primera vivienda habitual.
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No dejar pasar más de un mes entre la entrega del dinero y el otorgamiento de la escritura.
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Coordinar la operación para que la compraventa llegue dentro de los 6 meses siguientes.
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Asegurar que la adquisición será en plena propiedad y que la vivienda se ocupará en plazo como habitual.
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Presentar la autoliquidación del impuesto de donaciones, normalmente mediante modelo 651, en el plazo general de un mes desde el acto o contrato.
Preguntas frecuentes
¿Hay que ir al notario para hacer esta donación?
Si quieres encajar bien la reducción catalana en una donación de dinero para primera vivienda, la operación debe formalizarse en escritura pública y, además, en el plazo de un mes desde la entrega del dinero.
¿La reducción del 95% elimina totalmente el impuesto?
No necesariamente. Reduce de forma muy importante la base, pero el resultado final depende del importe donado, del límite aplicable y de la tarifa que corresponda. Los ejemplos oficiales muestran que una donación de 40.000 € puede acabar con una cuota muy baja, pero no necesariamente cero.
¿Y si los padres donan más de 60.000 euros?
Se puede donar más dinero, pero eso no significa que toda la cuantía disfrute de la reducción máxima. El tope general de reducción es de 60.000 €, o 120.000 € en determinados supuestos de discapacidad.
¿Sirve para pagar arras o para una compra en marcha?
Lo importante es que el dinero quede correctamente vinculado a la adquisición de la primera vivienda habitual y que se cumplan forma y plazos. La normativa catalana incluso contempla supuestos de condonación de préstamo familiar antes de la compra, pero no admite igual tratamiento si la condonación llega después de la compraventa.
¿Qué pasa si la vivienda no llega a ser habitual?
Si no se cumplen los requisitos temporales de ocupación y mantenimiento, puede perderse el beneficio fiscal y habrá que presentar la autoliquidación complementaria correspondiente, con intereses de demora.
¿Esta guía vale siempre que la vivienda esté en Cataluña?
No exactamente. En donaciones de dinero y otros bienes distintos de inmuebles, la comunidad competente depende, con carácter general, de dónde haya residido la persona donataria el mayor número de días de los últimos cinco años, si reside en España. Por eso conviene revisar bien qué normativa autonómica resulta aplicable antes de firmar.
Conclusión: aquí el ahorro fiscal depende más del orden que del importe
La donación de dinero de padres a hijos para comprar primera vivienda en Cataluña en 2026 puede ser una herramienta muy potente para ayudar a un hijo a dar el paso y, al mismo tiempo, evitar una factura fiscal innecesaria. Pero no conviene hacerla “rápido y ya está”.
En esta operación, los errores caros suelen ser de calendario: transferir antes de tiempo, firmar tarde, comprar fuera de plazo o no redactar bien la finalidad en escritura. Cuando el importe es alto o la compraventa ya está en marcha, lo inteligente es revisar la operación antes de mover el dinero.